买房投资时代或将终结

近期，京沪深第三套房贷全面叫停，表明了政府部门严格执行差别化的住房信贷政策，坚决遏制投资投机性购房的决心。本轮对房价的政策调控短期不会松动，而同时，信贷政策的跟进、未来可能推出的房地产新税收，也许预示着全民投资买房时代会就此终结。

提到房地产投资，老百姓第一反应就是买房，有些人或许能想到买房地产公司的股票。自从1998年举国实行商品房政策后，房产保值和增值的属性让不少人从中获益，投资房地产的高回报、稳收益使其成为过去10多年的主流投资方式之一。而投资投机性买房带来的负面效果是：扭曲了市场需求信息，使市场需求呈现虚高，房地产价格节节上涨，导致民怨颇高。

今年初房地产价格疯狂上涨，促使政府出台了有史以来最严厉的系列调控政策。目前，调控后购房成本的大幅提升使得房价涨势已被有效抑制。

今后房地产市场的投资将呈现更多元化发展，以往终端商品房市场的“炒房”将逐步发展为房地产基金、房地产信托产品等更理性、更健康的投资，这也是政府对房市调控后的市场趋势。

随着房地产调控，多数城市的商品房成交量下降或僵持。而上半年房地产类银行理财及信托产品却犹如奇葩，风景独好。今年上半年银信理财产品发行量预计在2.9万亿元，远远超过去年全年1.78亿元的总量，增幅达545.44%，其中房地产类的产品占据大半江山。数字增长的背后，是开发商资金渠道被政策限制下，进一步依赖银行理财及信托渠道进行融资。此外国家统计局数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资1.97万亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资1.37万亿元，同比增长34.4%。

伴随近期国家出台房地产宏观调控政策，金融监管机构也收紧了对房地产企业的融资，银行信贷、信托产品已受到了较为严格的限制，开发商资金来源渠道减少。日前，一份“银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知”，对银信合作作了具体的限制，这就使得以银信合作为主要手段的房地产信托面临着寻求金融创新的突破。

房地产基金也是民间资本通过合法投资渠道进入房地产行业的途径之一。目前，以有限合伙形式设立的私募房地产基金，因其受政策影响较少，灵活性较强，成为又一重要融资途径。当前政策下，众多优质的房地产项目的资金来源都或大或小是个问题，而房地产基金面对开发商的议价能力顺应提升，风险保障措施也相应加强，现阶段房地产基金的投资回报率远远高于同类银行理财及信托产品。近期市场上，2年期固定收益的房地产私募基金可以达到15%的年化收益率。对于资金充裕的老百姓而言，房地产基金将是个很好的投资渠道。

过去“买房”、“炒房”热凸显的是中国民间投资手段、投资渠道较少，因此一旦大家发现房地产能带来稳定且较高的回报后，一窝蜂投资终端房地产。而目前，随着国家经济结构调整，鼓励民间投资进入更广泛的领域及渠道，相信对于房地产行业的投资，“买房投资”也将在本轮调控下逐渐被新的投资手段所替代。李晓东 建银精瑞资产管理有限公司董事长

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